Pareja de hecho, hipoteca y ruptura en Roquetas de Mar

Si te has separado y tienes una hipoteca a medias en Roquetas, lo primero es no entrar en pánico (aunque el cuerpo te pida lo contrario)

Cuando una pareja de hecho decide poner fin a su convivencia y existe una vivienda comprada a medias en Roquetas de Mar, la situación jurídica no es un calco exacto de un divorcio, aunque a efectos prácticos el dolor de cabeza sea el mismo. La respuesta corta es que el destino de la casa dependerá de dos factores: quién se queda con el uso y disfrute (especialmente si hay niños de por medio) y cómo se liquida el condominio para que uno no acabe pagando el techo del otro de por vida. No existe una disolución de gananciales porque no hay matrimonio, así que nos movemos en el terreno de la extinción de comunidad de bienes, un proceso técnico pero que tiene salida si se gestiona con cabeza y no con el hígado.

Es muy común pensar que, al no estar casados, «aquí cada uno por su lado y ya está». Error. Si firmasteis ante notario una escritura de compraventa y una hipoteca, estáis encadenados legalmente hasta que se rompa ese nudo. En Roquetas vemos muchísimos casos de parejas que compraron su vivienda en la zona de Las Salinas o la Urbanización durante el «boom» de la convivencia y ahora, al llegar la ruptura, se encuentran con que el banco no quiere saber nada de sus problemas sentimentales. Al banco le da igual que ya no os queráis; lo que quiere es su cuota mensual puntualmente.

La adjudicación del uso de la vivienda: ¿Quién duerme bajo ese techo hoy?

Este es el primer punto de fricción. Si hay hijos menores, la ley (y el sentido común de los juzgados de Roquetas) suele ser bastante clara: el uso de la vivienda se atribuye a los hijos y, por extensión, al progenitor que se queda con su custodia. Da igual que la casa sea tuya al 50% o incluso que sea tuya en exclusividad por herencia; si hay menores, el interés superior del niño manda. Esto se traduce en un auto de medidas provisionales que puede dejarte fuera de tu propia casa mientras sigues pagando la mitad de la hipoteca. Es frustrante, lo sé. Sientes que estás pagando el alquiler de tu «ex», pero jurídicamente estás cumpliendo con tu obligación de alimentos y copropiedad.

¿Qué pasa si no hay hijos? Aquí la cosa cambia. Si no hay acuerdo, el uso suele atribuirse al cónyuge (o miembro de la pareja) más necesitado de protección, pero por un tiempo limitado. No es un «para siempre». Lo ideal en estos casos es que, si la convivencia es insoportable, uno de los dos dé el paso de salir, pero dejando muy claro que no se renuncia a la propiedad ni se acepta una atribución de uso indefinida. ¿Has pensado qué pasaría si dejas la casa alegremente sin un papel firmado? Podrían acusarte de abandono de familia si hay menores, así que ojo con los impulsos de maleta y puerta.

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La extinción del condominio o cómo dejar de ser dueño a medias

Para dejar de estar vinculado a esa persona, hay que atacar la raíz: la propiedad. Jurídicamente lo llamamos extinción de condominio. Es, básicamente, el proceso por el cual uno de los dos le «compra» su parte al otro. Es la opción más limpia y, curiosamente, la que más ahorra impuestos. En lugar de hacer una venta normal (que tributa por ITP al 7% en Andalucía), la extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es mucho más barato (normalmente un 1,2%).

Pero claro, aquí viene el problema de siempre: el valor de la casa. Tú dices que vale 150.000 euros porque es lo que te costó en 2018, pero tu ex dice que en Roquetas los precios han subido y que ahora vale 180.000. Esa brecha de 30.000 euros es la que acaba en el juzgado si no hay un perito de por medio que ponga cordura. ¿Te suena esa discusión eterna sobre cuánto vale el sofá o la reforma de la cocina? Pues imagínatelo a gran escala con los ladrillos.

Puntos clave en la extinción de condominio:

• El acuerdo económico: Se compensa al que se va con dinero o asumiendo el resto de la hipoteca.
• La capacidad de financiación: El que se queda con la casa tiene que demostrar que puede pagar la hipoteca solo.
• La tasación: Necesitas una foto real del mercado inmobiliario actual de Roquetas, no lo que diga un portal de internet.

El gran muro: La novación hipotecaria y el banco

Aquí es donde muchos acuerdos se van al traste. Puedes firmar ante el mejor notario del Paseo de Almería que tú te quedas con la casa y que tu ex queda libre de la hipoteca. Muy bien, papel mojado para el banco. Si el banco no firma esa novación hipotecaria (el contrato para sacar a uno de los deudores), tu ex seguirá siendo responsable de la deuda si tú dejas de pagar. Y seamos sinceros: los bancos no suelen soltar garantías así porque sí. Si tenían a dos personas a las que reclamar, ¿por qué iban a conformarse con una?

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Para que el banco acepte, normalmente pedirá que metas a un avalista (tus padres, por ejemplo) o que demuestres unos ingresos muy sólidos. Si el banco dice que «nanai», te encuentras en un limbo peligroso: eres dueño de la casa al 100% en el Registro de la Propiedad, pero el otro sigue siendo deudor en el contrato de préstamo. Esto es una bomba de relojería que suele estallar cuando el que se fue quiere pedir otra hipoteca para su nueva vida y se la deniegan porque todavía figura como deudor de la casa de Roquetas. ¿Entiendes ahora por qué esto no se soluciona solo con palabras?

¿Qué pasa si nadie quiere la casa o no podemos pagar?

A veces la solución más sana es la más drástica: vender a un tercero. Se pone el cartel de «Se Vende», se cancela la hipoteca con lo que se saque y el sobrante se reparte al 50% (o según la proporción en la que comprarais). Pero claro, para esto hace falta que los dos estéis de acuerdo en el precio y en la inmobiliaria. Si uno de los dos se atrinchera en la vivienda y se niega a vender, entramos en el farragoso mundo de la acción de división de cosa común.

Este procedimiento judicial termina, si no hay acuerdo previo, en una subasta pública. Y te aviso: las subastas son el escenario donde todos pierden dinero excepto los subasteros. Es el último recurso, pero a veces es la única forma de romper el bloqueo cuando la otra parte ha decidido que «si yo no soy feliz, tú tampoco vas a tener tu dinero». ¿Merece la pena llegar ahí? Rotundamente no. La justicia es lenta y los plazos en los juzgados de Roquetas de Mar no son precisamente un rayo. Un procedimiento de estos puede eternizarse, y mientras tanto, la casa se deteriora y la hipoteca sigue corriendo.

Además, hay que tener en cuenta los gastos ordinarios y extraordinarios. La comunidad, el IBI y el seguro de la casa. ¿Quién paga qué mientras se decide el futuro? La regla general es que los gastos de propiedad (IBI, seguro de continente, comunidad extraordinaria) van al 50%. Los gastos de uso (luz, agua, basura, comunidad ordinaria) los paga quien vive en la casa. Parece justo, pero en el día a día es una fuente de conflictos constante. «Oye, que me ha llegado el recibo del IBI y no me has transferido tu parte». Y ahí empieza otra vez la guerra por WhatsApp.

La importancia de un convenio regulador en parejas de hecho

Aunque no estéis casados, podéis (y debéis) redactar un convenio regulador de mutuo acuerdo. Es un documento donde dejamos por escrito qué pasa con la casa, con la hipoteca, con el coche y con los niños. Este documento se ratifica en el juzgado y tiene la misma fuerza que una sentencia de divorcio. Es tu seguro de vida. Evita que dentro de tres años, cuando uno de los dos rehaga su vida o se mueva de ciudad, surjan «amnesias» sobre lo que se pactó en su día.

En mi experiencia aquí en el despacho, los problemas no suelen venir por la ley en sí, sino por los detalles que se quedan en el aire. Por ejemplo: ¿quién paga la reparación de la caldera que se ha roto seis meses después de la separación? ¿Se puede alquilar una habitación de la casa mientras el proceso de venta está en marcha? Si no lo escribimos, estamos vendidos al humor con el que se levante la otra parte cada mañana.

Si estás en esta situación, lo más inteligente es hacer un inventario real: ¿cuánto queda de hipoteca?, ¿cuál es el valor de mercado actual de la zona?, ¿qué capacidad tengo yo para asumir esa deuda solo/a? Una vez que tengas esos números, se puede trazar una estrategia. A veces, la mejor solución legal no es la que tú crees, sino la que te permite dormir tranquilo sin esperar un embargo o una llamada del banco. No es plato de buen gusto, lo sé, pero es mejor tomar las riendas ahora que dejar que un juez decida el futuro de tu patrimonio dentro de dos años.

Si te parece que todo esto es un mundo o tienes la sensación de que tu expareja te está tomando el pelo con los plazos, podemos sentarnos a ver los números y las escrituras. A veces, un simple requerimiento profesional bien redactado hace que la otra parte entienda que esto no es un juego y que los plazos procesales no esperan a nadie. Podemos analizar si te conviene más pelear por el uso o forzar la venta antes de que la deuda se haga bola. Tú decides el camino, pero asegúrate de llevar el mapa correcto.

¿Quieres que revisemos juntos las opciones que tienes para desvincularte de esa hipoteca sin salir perdiendo más de la cuenta?